PERMUTA DE IMÓVEIS: VANTAGENS, IMPOSTOS E ASPECTOS LEGAIS

A permuta de imóveis é uma modalidade de negócio imobiliário que vem ganhando cada vez mais espaço no mercado brasileiro, especialmente em momentos de instabilidade econômica. Trata-se de uma alternativa interessante tanto para investidores quanto para proprietários que desejam trocar seus imóveis sem necessariamente envolver grandes quantias em dinheiro. Neste artigo, vamos explorar o que é a permuta de imóveis, suas vantagens, os impostos e taxas incidentes, além de diferenciar os tipos de permuta e compará-la com a dação em pagamento.

O que é Permuta de Imóveis?

A permuta, também conhecida como troca, é um negócio jurídico em que as partes trocam entre si o domínio de bens, sendo regulamentada pelos artigos 533 a 537 do Código Civil brasileiro. Na prática, a permuta imobiliária consiste na troca de imóveis entre proprietários, onde cada parte transfere a propriedade de seu imóvel para a outra.

De acordo com o artigo 533 do Código Civil: "Aplicam-se à troca as disposições referentes à compra e venda, com as seguintes modificações: I - salvo disposição em contrário, cada um dos contratantes pagará por metade as despesas com o instrumento da troca; II - é anulável a troca de valores desiguais entre ascendentes e descendentes, sem consentimento dos outros descendentes e do cônjuge do alienante."

Na permuta, o objetivo principal é a troca de bens (geralmente imóveis), podendo ocorrer com ou sem complementação em dinheiro, sendo o imóvel o elemento central da negociação.

Diferença entre Permuta e Dação em Pagamento

Embora semelhantes na prática, a permuta e a dação em pagamento são institutos jurídicos distintos, com implicações diferentes:

Permuta

Na permuta, o objetivo principal é a troca de bens (geralmente imóveis), sendo o imóvel o elemento central da negociação. Na permuta com torna, o imóvel dado como parte do pagamento deve representar a maior parte da negociação, ou seja, o imóvel precisa equivaler de 50% a 100% do valor do outro imóvel trocado.

Dação em Pagamento

A dação em pagamento, prevista no artigo 356 do Código Civil, é uma forma de extinção de uma obrigação, na qual o credor consente em receber um bem diferente do que lhe é devido. Na dação em pagamento, o objetivo principal é a quitação de uma dívida, sendo o dinheiro o elemento central da negociação, e o bem apenas uma forma alternativa de pagamento.

Na compra e venda com dação em pagamento, o imóvel dado como parte do pagamento não pode ultrapassar a metade do valor do bem adquirido. Ou seja, para ser caracterizada como dação em pagamento, o imóvel precisa equivaler a 50% ou menos do valor do imóvel adquirido.

Exemplo Prático

Para ilustrar a diferença entre permuta com torna e dação em pagamento:

Cenário 1 - Permuta com torna: Gabriel possui um terreno de R$ 500.000,00 e vai trocá-lo com Pedro, que possui um apartamento de R$ 300.000,00. Pedro complementará a diferença pagando R$ 200.000,00 em dinheiro. Neste caso, o apartamento de Pedro (R$ 300.000,00) representa 60% do valor do terreno de Gabriel (R$ 500.000,00), caracterizando uma permuta com torna.

Cenário 2 - Compra e venda com dação em pagamento: Gabriel possui um terreno de R$ 500.000,00 e vai vendê-lo a Pedro. Pedro pagará R$ 300.000,00 em dinheiro e dará seu apartamento avaliado em R$ 200.000,00 como parte do pagamento. Neste caso, o apartamento de Pedro (R$ 200.000,00) representa 40% do valor do terreno de Gabriel (R$ 500.000,00), caracterizando uma compra e venda com dação em pagamento.

Vantagens da Permuta de Imóveis

A permuta de imóveis oferece diversas vantagens para os envolvidos, tornando-a uma opção atrativa em muitas situações:

1. Redução da necessidade de capital imediato: Uma das principais vantagens da permuta é a possibilidade de adquirir um novo imóvel sem a necessidade de dispor de grandes quantias em dinheiro, o que é especialmente útil em momentos de restrição de crédito ou altas taxas de juros.
2. Economia em impostos: Em alguns casos, especialmente na permuta sem torna (sem complementação em dinheiro), há vantagens fiscais significativas, como a não incidência de Imposto de Renda sobre ganho de capital.
3. Facilidade na negociação: A permuta pode facilitar negociações que de outra forma seriam inviáveis, permitindo que proprietários troquem imóveis que não atendem mais às suas necessidades por outros mais adequados.
4. Flexibilidade: É possível realizar permutas entre imóveis de diferentes tipos, como trocar um apartamento por uma casa, um terreno por um imóvel construído, ou mesmo imóveis em diferentes localidades.
5. Agilidade na transação: Em alguns casos, a permuta pode ser mais ágil que uma compra e venda tradicional, especialmente quando não há necessidade de financiamento bancário.
6. Alternativa em mercados estagnados: Em períodos de baixa liquidez no mercado imobiliário, a permuta pode ser uma alternativa para movimentar ativos que de outra forma ficariam parados.

Tipos de Permuta: Com Torna e Sem Torna

Existem dois tipos principais de permuta de imóveis: a permuta simples (sem torna) e a permuta com torna. Entender a diferença entre elas é fundamental para compreender as implicações tributárias e legais de cada operação.

Permuta Sem Torna

A permuta sem torna é caracterizada pela troca direta de imóveis com valores equivalentes, sem a necessidade de complementação em dinheiro. Neste tipo de operação:

• Os imóveis trocados possuem valores semelhantes ou iguais
• Não há pagamento adicional em dinheiro
• Cada parte simplesmente transfere a propriedade do seu imóvel para a outra

Um exemplo prático seria a troca de um apartamento avaliado em R$ 200.000,00 por um terreno também avaliado em R$ 200.000,00. Neste caso, para fins de impostos e despesas, a operação funciona como se fossem duas compras e vendas independentes, sendo que cada permutante se responsabiliza pelas despesas do imóvel que está adquirindo.

Permuta Com Torna

A permuta com torna ocorre quando os imóveis trocados possuem valores diferentes, havendo a necessidade de complementação em dinheiro para equilibrar a transação. Neste tipo de operação:

• Os imóveis trocados possuem valores diferentes
• A parte que recebe o imóvel de maior valor paga uma complementação em dinheiro (torna) para equilibrar a transação
• A torna representa a diferença de valor entre os imóveis

Um exemplo seria a troca de um terreno avaliado em R$ 500.000,00 por um apartamento avaliado em R$ 300.000,00, com complementação de R$ 200.000,00 em dinheiro. Assim como na permuta simples, cada permutante será responsável pelo pagamento das despesas referentes ao imóvel que está adquirindo, mas o adquirente do imóvel de menor valor terá despesas reduzidas e receberá parte do valor em dinheiro.

Para ser caracterizada como permuta com torna, o imóvel precisa equivaler de 50% a 100% do valor do outro imóvel trocado. Se o valor do imóvel dado como parte do pagamento for inferior a 50% do valor do imóvel adquirido, a operação será caracterizada como dação em pagamento, e não como permuta com torna.

Impostos e Taxas na Permuta de Imóveis

Como qualquer transação imobiliária, a permuta está sujeita a determinados impostos e taxas. Entender a incidência tributária é essencial para avaliar corretamente os custos envolvidos na operação.

ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis)

O ITBI é um imposto municipal que incide sobre a transmissão onerosa de bens imóveis. Na permuta, o ITBI incide sobre o valor venal dos imóveis, conforme a alíquota aplicável pelo município onde está localizado o imóvel.

• Na permuta sem torna: Cada permutante paga o ITBI sobre o valor do imóvel que está recebendo, no município onde o imóvel está localizado.
• Na permuta com torna: O ITBI incide sobre o valor venal dos imóveis, nos mesmos moldes da permuta sem torna, sendo que o valor da torna, por não se tratar de transferência de bem imóvel, não sofre incidência do ITBI.

Imposto de Renda sobre Ganho de Capital

A incidência do Imposto de Renda na permuta varia conforme o tipo de operação:

• Na permuta sem torna: Não há incidência de Imposto de Renda sobre ganho de capital, mesmo que o valor dos bens no mercado seja diferente. Isso ocorre porque não há acréscimo patrimonial ou acúmulo de receita nova. Na Declaração de Ajuste Anual, o contribuinte deve dar baixa do bem cedido e, na entrada do bem recebido, consignar o mesmo valor do bem baixado, alterando apenas a descrição.
• Na permuta com torna: Há incidência de Imposto de Renda sobre ganho de capital, incidindo sobre o valor da torna recebida. O beneficiário da torna deve calcular o Ganho de Capital para recolhimento do imposto de renda exclusivo, à alíquota de 15%.

ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação)

Em alguns casos específicos, pode haver incidência do ITCMD na permuta:

• Quando os proprietários deixam de equalizar a diferença de valores atribuídos aos imóveis por meio da torna, ou seja, quando não há pagamento em dinheiro da diferença de valor entre os imóveis, alguns fiscos estaduais entendem que há uma doação do valor excedente, incidindo o ITCMD à alíquota aplicável ao estado correspondente.

Outras Despesas

Além dos impostos, a permuta envolve outras despesas:

• Escritura pública: Quando o valor do imóvel for superior a 30 salários mínimos, a escritura pública é obrigatória, conforme o artigo 108 do Código Civil.
• Registro em cartório: Após a escritura, é necessário registrar a transferência de propriedade no Cartório de Registro de Imóveis.
• Certidões: Diversas certidões são necessárias para a realização da permuta, como certidões negativas de débitos.

Considerações Finais

A permuta de imóveis é uma alternativa interessante para investidores e proprietários que desejam trocar seus imóveis sem necessariamente envolver grandes quantias em dinheiro. Suas vantagens incluem a redução da necessidade de capital imediato, possíveis economias em impostos e maior flexibilidade nas negociações.

No entanto, é fundamental compreender as diferenças entre permuta com torna e sem torna, bem como entre permuta e dação em pagamento, para evitar problemas tributários e registrais. A correta caracterização da operação tem implicações importantes em termos de impostos (especialmente Imposto de Renda), registro em cartório e responsabilidades das partes envolvidas.

Para garantir segurança jurídica na operação, é recomendável contar com o auxílio de profissionais especializados, que possam orientar adequadamente sobre os aspectos legais e tributários da permuta de imóveis.

A permuta, quando bem estruturada, pode ser uma excelente estratégia para otimizar investimentos imobiliários e facilitar transações que, de outra forma, poderiam ser inviáveis no mercado tradicional de compra e venda.

Luiz Eugênio Lenzi

Corretor de Imóveis

CRECI: 22317 F

Especialista em Mercado Imobiliário