CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL - O QUE DEVE-SE OBSERVAR E PRESTAR ATENÇÃO?

Alugar um imóvel comercial é uma decisão importante para qualquer negócio, e o contrato de locação deve ser elaborado com muito cuidado. Existem vários aspectos que tanto o locador quanto o locatário precisam observar para garantir que a relação seja justa e benéfica para ambos. Neste artigo, destacamos as principais questões que devem ser levadas em consideração ao assinar um contrato de locação de imóvel comercial.

1. Prazos de Locação e Renovação

No contrato de locação comercial, é essencial definir claramente o prazo de duração do contrato. Para a segurança do locatário, a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) permite que, após cinco anos de locação ininterrupta, o inquilino tenha o direito à renovação compulsória do contrato por igual período, desde que haja interesse e o imóvel esteja sendo utilizado para fins comerciais. Por isso, é comum que os contratos tenham duração inicial de cinco anos ou mais.

2. Valor do Aluguel e Reajustes

O valor do aluguel deve ser acordado entre as partes e estar expresso claramente no contrato. Também é importante observar as cláusulas de reajuste do aluguel. Normalmente, o reajuste é anual e baseado em um índice oficial, como o IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado) ou o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo). Fique atento para evitar surpresas com aumentos excessivos no valor do aluguel.

3. Multas e Penalidades

Caso o locatário ou o locador deseje encerrar o contrato antes do prazo estabelecido, o contrato deve prever multas de rescisão antecipada. Geralmente, a multa é proporcional ao tempo restante do contrato, mas as condições podem variar. Certifique-se de que essa cláusula seja justa para ambas as partes e que as penalidades estejam claramente descritas.

4. Responsabilidades sobre Manutenção e Reformas

A manutenção do imóvel durante o período de locação é uma questão crucial. O contrato deve especificar quem será o responsável pelos custos de manutenção, reparos e reformas. De maneira geral, o locatário é responsável pela manutenção ordinária (como pequenos consertos) e o locador pelos reparos estruturais. No entanto, é importante que essas responsabilidades sejam detalhadas para evitar conflitos futuros.

5. Benfeitorias

Um ponto muitas vezes esquecido é a questão das benfeitorias. Caso o locatário faça melhorias no imóvel, o contrato deve prever se essas benfeitorias serão indenizáveis ao fim do contrato ou se permanecerão no imóvel sem compensação. Existem três tipos de benfeitorias:

• Necessárias: feitas para a conservação do imóvel.
• Úteis: que aumentam o uso do imóvel.
• Voluptuárias: que apenas o embelezam.

As benfeitorias necessárias geralmente são indenizáveis, enquanto as úteis e voluptuárias dependem do que foi acordado no contrato.

6. Uso do Imóvel

Outro aspecto essencial é definir a destinação do imóvel. O contrato deve especificar qual será a atividade comercial desenvolvida no local. Essa cláusula é importante tanto para o locador quanto para o locatário, pois pode restringir a atividade de certos negócios e evitar conflitos em relação ao uso do espaço.

7. Garantias Locatícias

A lei permite que o locador exija garantias para assegurar o pagamento do aluguel. As opções mais comuns são:

• Caução: um valor depositado pelo locatário, geralmente equivalente a três meses de aluguel.
• Fiador: uma pessoa que garante o pagamento caso o locatário não honre os compromissos.
• Seguro-fiança: uma apólice de seguro contratada pelo locatário para garantir o pagamento dos aluguéis.

Cada uma dessas opções tem vantagens e desvantagens, tanto para o locador quanto para o locatário, e deve ser avaliada com cuidado.

8. Cláusula de Revisão

É recomendável incluir uma cláusula de revisão do contrato, que permita a renegociação de condições em caso de mudanças significativas no mercado ou na legislação. Isso pode garantir flexibilidade e evitar disputas.

9. Tributos e Despesas Acessórias

Quem será responsável pelo pagamento de impostos como o IPTU, taxas de condomínio e contas de água e energia? Essas despesas acessórias devem estar claramente definidas no contrato, para evitar confusões e conflitos.

10. Garantia de Exclusividade

Se o locatário for um comércio que depende de exclusividade em uma determinada área ou galeria, é interessante garantir uma cláusula que impeça o locador de alugar espaços próximos para concorrentes diretos.

Conclusão

Negociar e redigir um contrato de locação comercial exige atenção a diversos detalhes. Todos esses pontos devem ser cuidadosamente discutidos e redigidos de forma clara no contrato para evitar futuras divergências. Tanto o locador quanto o locatário devem buscar apoio jurídico especializado para garantir que seus direitos estejam devidamente protegidos, o que contribui para uma relação de longo prazo mais harmoniosa e segura.